一戸建賃貸家賃保証制度

1.一戸建賃貸家賃保証制度とは

一戸建賃貸家賃保証制度とは、物件オーナー様(不動産所有者)が、不動産の有効利用又は、資産活用として、賃貸用一戸建住宅を建築される場合に、当法人が空き室の家賃をオーナー様に対して、補填、補償する制度です。 一戸建賃貸住宅はマーケットニーズが非常に高く、しかも、入居率、収益性、希少性、換金性にも他の収益物件として比較しても類のない、とても優れた不動産有効活用の一つと言えるはずです。 しかし、一戸建賃貸物件の供給数は極端に少なく、しかも新築となると殆ど市場に出てきません。それは何故なのでしょうか?

1.建築費が低い

一戸建賃貸は収益事業です。利回りを第一に優先することは即ち、工事費(建築費)を下げる必要があります。 しかし、施工者サイドからすれば工事費をあまり下げたくはありません。そこにオーナー様、施工者の利害が一致せず、 一戸建賃貸市場における普及の妨げになっていたと考えられます。

2.銀行融資が難しい

一戸建賃貸は基本的には一家族しか住みません。その一組の入居者が退去してしまうと収入が0円になってしまいます。その為、銀行からすれば、そんなリスクのある事業には融資が出来ないということになってしまいます。 今まで一戸建ての家賃(空室)保証が無かった為、今までの慣習が強く残っています。

3.開発造成費がかかる

一戸建賃貸は、アパート、マンションと比較すると開発造成費用がかかるケースがあります。戸建賃貸は一団の土地を一つ一つ区割りしなければならないので、道路の新設や、上下水道を引込むなどの費用がかかります。 その為、開発造成費に多額の費用が発生してしまうと、戸建賃貸は収支(利回り)が合わないケースが多々あります。

上記の理由により、一戸建賃貸市場が普及してこなかった経緯があります。
しかし、昨今の経済、社会情勢の中で、一戸建賃貸が見直されてきています。

私共の一戸建賃貸家賃保証制度は市場経済に与える影響は大きいものと信じます。是非、当制度をご理解、ご利用頂けることを心より切望いたします。

2.一戸建賃貸家賃保証制度の仕組み

  1. 賃貸物件の査定、評価
    まずはオーナー様計画の一戸建賃貸住宅の家賃の査定評価をさせて頂きます。
    調査項目(目安基準)
  2. 補償金(給付金)の上限
    当制度では前項での評価家賃の80%を上限として家賃保証させて頂きます。
    当制度では前項での評価家賃の8%を制度月掛金としてご請求させて頂きます。
  3. 当制度の補償内容
    ※詳しくは当法人スタッフまでお気軽にお問合せ下さい。
  4. 当制度の安全性・健全性
    当法人では一般社団法人全国賃貸経営補償機構と業務提携をし、 当制度でお預かりした掛金の一部を、格付Aクラス以上の外資系再保険を掛け、給付金に関して、保険の保険をかけております。

3.サブリース(一括借上げ)方式との違い

  1. 当制度とサブリースの比較
    一般的なサブリースは家賃の一定額保証をしますが、敷金、礼金、管理料、更新料はオーナー様の収入になりません。
    《例》サブリースの場合(一括借上げ70%)
    「サブリースの場合」イメージ図
    《例》当制度の場合
    「当制度の場合」イメージ図
    上記の表をご覧頂ければ、当制度とサブリースの差は歴然です。
    賃貸経営は、サブリースが安全、安心と思われがちですが、一概には言い切れません。 安全性、リスク保全の他に収益性が一番大事であることを併行して検討することが肝要です。
  2. 補償条件比較対比
    「サブリース方式」と「一戸建賃貸家賃保証制度」との補償条件比較対比イメージ図

4.一戸建賃貸家賃保証制度フローチャート

  1. 物件査定

    物件概要書、計画図面等を頂き、当法人が評価家賃、補償家賃等を査定させて頂きます。(約1週間程度)

  2. 補償評価書

    物件査定完了後、事業主様に補償評価書を提出させて頂きます。事業主様はその評価書を基にご検討頂きます。

  3. 事業計画書

    事業主様には、事業計画書、資金(借入)計画書、収支計画書を当法人が代行して作成するサービスがございますのでお気軽にお問合せ下さい。

  4. 銀行借入

    評価家賃、及び事業計画書等を借入予定の金融機関に提出します。場合によっては当法人スタッフが事業主様と同行し、当制度のご説明をさせて頂きます。

  5. 補償契約

    物件の評価家賃並びに事業計画書をご納得頂いた段階で補償契約を締結させて頂きます。

  6. 管理会社の確定

    事業主様には、賃貸物件の募集、管理を委託する不動産会社を選定して頂きます。場合によっては、ご紹介させて頂く事も出来ますので、当法人スタッフにお問い合わせ下さい。

  7. 請負契約

    賃貸住宅を施工する建設会社(工務店等)と工事請負契約を締結します。

  8. 建築確認

    事業主様には、計画の土地に建築確認の申請を行って頂きます。また、この時点までに建物の仕様、設備も確定頂きます。

  9. 入居者募集

    建築確認が取得されましたら、早速入居者募集に入ります。前出の不動産会社に客付けを依頼します。

  10. 10

    工事着工

    工事着工いたします。地盤調査、瑕疵保険等に加入頂き、完了検査を経て、検査済証を取得して頂きます。

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    待機期間

    建物が完成して、3ヶ月間は入居促進期間となります。この間は補償も掛金も発生しません。

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    補償開始

    建物完成後4ヶ月目から補償が開始(適用)されます。後日、補償証券を送付させて頂きます。

5.一戸建賃貸家賃保証制度の確認事項

  1. ご利用条件
  2. 給付金免責事項

6.オーナー(地主)の皆様へ

  1. マーケットニーズの高い一戸建賃貸事業を始めてみませんか!
  2. サブリースとは異なる一戸建賃貸保証制度は安全性・リスク保全の他に収益性も考慮されています!
  3. ハイデザイン、ハイコストパフォーマンスの住宅で、高い入居率・利回りを実現できます!